Erros na elaboração dos quadros da NBR 12.721:2006 podem gerar atrasos no lançamento de empreendimentos, inseguranças jurídicas e financeiras à incorporação. Saiba o que são os quadros e quais as implicações, junto ao cartório de registro de imóveis, em caso de falhas nas informações.
“A complexidade encontrada nos quadros é proporcional à complexidade da construção civil em nossos dias“
Engenheiro civil Paulo Grandiski
O que são os quadros
A Lei Federal 4.591/1964, que regulamenta condomínios e incorporações, exige que o incorporador somente poderá comercializar as unidades autônomas após a inscrição do empreendimento no RGI (Registro Geral de Imóveis) ou Cartório de Registro de Imóveis.
Dentre os documentos exigidos para o registro da incorporação, existe uma série de quadros que devem ser preenchidos. Trata-se dos quadros previstos pela norma ABNT NBR 12.721:2006 “Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento”, complementares à lei de incorporação.
O principal objetivo desta norma é estabelecer “os critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições correlatas, conforme as disposições fixadas e as exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/1964.”
Ainda como objetivo, segundo o item 1.2 da norma, esta “aplica-se aos edifícios com unidades autônomas dispostas em pavimentos, conjuntos de residências unifamiliares isoladas ou geminadas, conjunto de edificações que sejam objeto de incorporação imobiliária, bem como às edificações, que, mesmo não tendo sido incorporadas na forma da Lei 4.591/1964, Título II, submetam-se posteriormente à forma condominial disposta na legislação aplicável para perfeita uniformização dos procedimentos que regem as disposições do condomínio edilício (partes autônomas e partes de uso comum).”
No entanto, a referida norma não se aplica aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano cobertos pelo Decreto-Lei 58, de 10.12.1937, Lei 6.766, de 19/12/1979, e legislações posteriores.
Abaixo os quadros a serem preenchidos, bem como as informações que os compõem
| NOME DO QUADRO | INFORMAÇÕES QUE CONSTAM NO QUADRO |
| Quadro de Informações preliminares | Identifica os empreendedores e qualifica a incorporação. Deve apresentar panorama do empreendimento, identificação do incorporador e de quem assina os quadros. |
| Quadro I – Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global | Apresenta informações gerais sobre a incorporação. É onde são apresentados os cálculos das áreas privativas de uso comum e totais em suas diversas modalidades. Também apresenta os agrupamentos das áreas quanto a divisão ou distribuição, uso e custo da construção. |
| Quadro II – Cálculo das áreas das unidades autônomas | Sua função é calcular as áreas das unidades autônomas. Deve apresentar: cálculo do coeficiente de proporcionalidade, que servirá para distribuir as áreas comuns; fração ideal do terreno e coisas comuns; rateio entre as áreas comuns, distribuindo metragem de forma proporcional entre os compradores; soma da área total comum; entre outros pontos. |
| Quadro III – Avaliação do custo global e unitário da construção | Apresenta a avaliação de custo global e unitário. A norma apresenta 19 opções de projetos padrões, um deve ser adotado de acordo com as semelhanças entre a construção em estudo e os projetos padrões apresentados. O Custo Unitário Básico (CUB) é definido de acordo com a localidade do empreendimento e mede parte do custo da construção. Nesse quadro, também devem constar o custo global da edificação e o coeficiente de equivalência. |
| Quadro IV A – Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo do rerrateio de sub-rogação | Especifica a sub-rogação de área. As unidades que serão sub-rogadas têm de ser identificadas segundo sua localização no empreendimento. O incorporador deve apresentar nesse quadro a porcentagem das unidades sub-rogadas que será dividida entre as unidades. |
| Quadro IV B – Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração | Apresenta resumo das áreas e dos coeficientes de proporcionalidade de cada unidade. É um resumo para o registrador do imóvel. |
| Quadro IV B1 – Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração | Tem a mesma função que o anterior, porém, é usado no caso de condomínios horizontais, quando há parte do terreno exclusivo para cada unidade (quintal). |
| Quadro V – Informações gerais | Apresenta informações gerais, como: tipo de edificação (residencial, comercial, mista, garagem etc.), quantidade de pavimentos, número de unidades por pavimento e número de vagas de garagem por unidade. |
| Quadro VI – Memorial descritivo dos equipamentos | Apresenta descrição dos equipamentos e instalações. |
| Quadro VII – Memorial descritivo dos acabamentos (Dependências de uso privativo) | Apresenta a descrição de cada cômodo das unidades. |
| Quadro VIII – Memorial descritivo dos acabamentos (Dependências de uso comum) | Apresenta a descrição das áreas comuns de cada pavimento. |
Exemplos de erros na elaboração dos quadros
- Utilização de projetos não legalizados na prefeitura;
- Erro no levantamento das áreas (privativas, de uso comum e globais);
- Erro de notação do coeficiente de proporcionalidade ou fração ideal;
- Interpretação equivocada no tratamento de empreendimentos mistos (residencial & comercial);
- Má interpretação sobre as áreas acessórias;
- Erro de enquadramento do empreendimento com relação ao projeto-padrão (CUB a ser adotado);
- Erro no momento de transferência dos dados levantados em planta para as planilhas.
Alertamos que a Lei 4.591/1964 exime os Oficiais de Registro de Imóveis de responsabilidades por imprecisão nos dados fornecidos, cabendo-lhes, apenas, a conferência matematica das informações. Em caso de erros que levem a processos judiciais, a responsabilidade técnica recai sobre o engenheiro ou o arquiteto que preencheu os quadros, podendo, eventualmente, atingir o incorporador.
Algumas consequências decorrentes de erros na elaboração dos quadros
- Atraso no lançamento (vendas) do empreendimento;
- Modificação no valor do patrimônio dos condôminos;
- Prejuízos ao proprietário ou ao erário relativos ao pagamento de impostos (ITBI e IPTU);
- Prejuízos ao incorporador ou ao erário relativos à quitação do INSS da obra e o recolhimento dos impostos federais relativos ao ganho de capital;
- Desequilíbrio no rateio das despesas condominiais entre os condôminos;
- Variação do valor real dos imóveis que pode dificultar a concessão de financiamento ao consumidor.
Conclusão
Diante do exposto acima, acreditamos que o preenchimento dos quadros deve ser feito por profissional habilitado, utilizando ferramentas adequadas, de modo a evitar erros que possam trazer consequências indesejadas ao incorporador e todas as partes envolvidas.
Nós da Task Plan, utilizamos um sistema (desenvolvido para uso interno), que integrado ao AutoCad proporciona automatização no preenchimento dos quadros de áreas, bem como dá segurança às partes envolvidas no empreendimento, ou seja, o incorporador, erário e consumidor final.
Exemplo de quadros
Quadros_NBR_12.721Arquivos para download
Cartilha: Principais Aspectos do CUB (Fonte: SINDUSCON-MG)
Cartilha: Saiba Mais CUB (Fonte: SINDUSCON-MG)
Fontes
http://quadronbr12721.blogspot.com/ (acessado em 08/03/2019)
Norma Brasileira ABNT NBR 12.721:2006 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento (Acervo Task Plan Gerenciamento)
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